Mercado Livre amplia logística na Grande SP e intensifica competição por galpões
O Mercado Livre segue ampliando sua presença no Brasil e acaba de atingir um marco significativo: já são mais de 2 milhões de m² ocupados em galpões de alto padrão, os chamados A e A+. A recente locação de 105 mil m² em Guarulhos, no segundo trimestre de 2025, é um reflexo do crescimento contínuo da empresa. Essa expansão intensifica a disputa por espaços na Região Metropolitana de São Paulo, uma das áreas mais valorizadas do país.
Esse crescimento acontece em um cenário de mercado aquecido. A taxa de vacância de galpões A/A+ caiu para 8,74% no segundo trimestre de 2025, com a região Sudeste apresentando uma taxa de 9,3%. E os preços dos aluguéis estão subindo: em São Paulo, por exemplo, o metro quadrado chega a R$ 41,23, enquanto em Guarulhos e Cajamar, os preços são de R$ 34,41 e R$ 31,31, respectivamente. Assim, esses locais se tornaram destinos prioritários para as operações de e-commerce, que buscam entregas rápidas.
Guarulhos e Cajamar se destacam como polos logísticos. A Cushman & Wakefield identificou essas duas cidades, além de Jundiaí, Campinas e Embu, como áreas estratégicas para o mercado logístico de São Paulo.
### Demanda aquecida e vacância baixa elevam o preço do aluguel logístico
A movimentação intensa do Mercado Livre é uma indicação clara de uma demanda robusta por espaços logísticos. O estoque de galpões está sendo absorvido rapidamente, e esses locais de alta qualidade estão em alta. A média nacional de aluguéis está em ascensão, refletindo a melhoria dos empreendimentos e a intensa busca por áreas de primeira linha.
Na Grande São Paulo, as principais áreas em foco são a capital, Guarulhos e Cajamar. Esses locais oferecem infraestrutura de alto nível, como docas amplas e acesso facilitado às principais rodovias, elementos essenciais para a logística de última milha.
Para investidores e operadores logísticos, essa baixa vacância é a oportunidade ideal para adequar os preços dos aluguéis. Ao mesmo tempo, para varejistas de menor porte, isso significa uma competição acirrada por espaços modulares em galpões A/A+.
### Cajamar e Guarulhos concentram a nova expansão do Mercado Livre
Recentemente, Guarulhos recebeu a maior locação do Mercado Livre do ano, que ajudou a superar a marca de 2 milhões de m² ocupados pelo grupo. O objetivo é tornar as rotas para a Zona Leste, o Alto Tietê e o Aeroporto Internacional mais eficientes.
Cajamar, por sua vez, se firma como um dos principais centros logísticos do Brasil. Diversos fundos imobiliários e desenvolvedores têm investido em estruturas A/A+ na cidade para atender a demanda de e-commerce. Por exemplo, um fundo gerido pelo BTG Asset adquiriu uma área na Rodovia dos Bandeirantes, planejando construir um complexo com 228 mil m², evidenciando a escala necessária nesse setor.
### Automação logística: robôs, produtividade e promessa de mais entregas no mesmo dia
A automação é uma das apostas do Mercado Livre para otimizar suas operações. Em setembro, a empresa anunciou a implementação de robôs de separação que podem reduzir em até 25% o tempo de preparação de pedidos que incluem múltiplos itens. Com 125 unidades em funcionamento, esses robôs têm a capacidade de lidar com até 105 mil itens por dia.
Os executivos da empresa garantem que a automação não substitui os colaboradores, mas sim visa aumentar a eficácia ao realocar funções para áreas que demandam mais valor agregado, resultando em mais produtividade por m².
Esse cenário exige uma infraestrutura moderna. Locatários exigem que os galpões estejam preparados para receber tecnologias robóticas, o que inclui pisos adequados, sistemas de energia redundantes e layouts flexíveis.
### Oferta futura, novos projetos e impacto na ABL classe A/A+
Numa perspectiva mais ampla, a oferta de galpões no Brasil mais que dobrou nos últimos cinco anos e, para 2025, a previsão é de 2,9 milhões de m² em novas entregas. Essa expansão visa suprir a demanda crescente, principalmente em áreas de alta concentração, para minimizar os desafios logísticos.
Mesmo com um aumento no número de novas construções, o estoque nacional continua elevado, algo em torno de 35 milhões de m². A absorção de novos espaços deve acompanhar esse crescimento, impulsionada principalmente pelo e-commerce e pela logística.
Na Grande São Paulo, a situação é um pouco delicada: enquanto os galpões A/A+ estão escassos e caros, as regiões secundárias começam a se destacar por oferecer custos mais baixos e prazos de construção mais curtos. A dinâmica do mercado está em constante transformação, refletindo as demandas e necessidades da logística contemporânea.
