A briga por bens na hora de dividir uma herança é algo bem comum nos tribunais brasileiros. O que muitos não sabem é que um herdeiro pode, sim, se tornar o único dono de um imóvel que herdou, mesmo que o bem esteja registrado em nome de todos os herdeiros. Essa transformação acontece quando ele exerce uma posse exclusiva e prolongada, tratando o imóvel como se fosse exclusivamente seu, enquanto os outros herdeiros ficam parados, sem ação.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já deixou claro que, mesmo com um condomínio hereditário, é possível reconhecer a usucapião, desde que os requisitos jurídicos sejam atendidos. Se um herdeiro investe na manutenção, conservação e reformas do imóvel sem que os outros se opõem, ele pode conquistar o direito de ser o único proprietário.
STJ confirma que herdeiro pode usucapir imóvel quando há posse exclusiva
Normalmente, os bens deixados por herança constituem um condomínio pro indiviso, onde todos os herdeiros têm direitos iguais. Mas atenção: o STJ já decidiu que essa regra não é absoluta. Quando apenas um herdeiro age como se fosse o proprietário — mantendo a posse direta e exclusiva, enquanto os demais ficam inertes — ele abre caminho para a usucapião.
O ministro Marco Aurélio Bellizze, em um julgamento de 2019, comentou que “a coabitação pacífica entre os herdeiros não é a mesma coisa que posse exclusiva. Se um deles se afasta dos outros e age como dono, pode ser reconhecida a usucapião.” Essa visão foi reafirmada em decisões subsequentes, solidificando a ideia de que a propriedade pode ser transferida àquele que realmente dá uma função ao imóvel.
Reformas e pagamentos de tributos reforçam a posse
Para diferenciar a posse conjunta do animus domini, é essencial observar ações que demonstrem um comportamento típico de proprietário. Os tribunais têm reconhecido que herdeiros que:
- pagam o IPTU e contas de consumo;
- realizam reformas no imóvel;
- impedem o uso do bem por outros familiares;
- mantêm o imóvel em boas condições;
estão se comportando como proprietários exclusivos.
Essas ações, somadas ao tempo necessário — que pode ser de 10 anos para usucapião ordinária ou 15 anos para a extraordinária — podem resultar no reconhecimento judicial da usucapião.
Inércia dos outros herdeiros pode facilitar a usucapião
Outra informação importante é que a inércia dos demais herdeiros não apenas ajuda a caracterizar a posse exclusiva, mas também é vista como uma forma de anuência. Ao não contestarem o uso, não ajudarem com as despesas ou melhorias, esses herdeiros acabam permitindo que o judiciário reconheça a usucapião.
Recentemente, um caso no Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu a favor de um herdeiro que viveu sozinho em um imóvel herdado por mais de 20 anos, arcando com os tributos e fazendo melhorias. O tribunal reconheceu a usucapião e transferiu a propriedade exclusivamente para ele, encerrando a copropriedade.
A função social da propriedade e a segurança jurídica
Especialistas ressaltam que a usucapião não é só uma questão patrimonial; ela também está relacionada à função social do imóvel. O advogado e professor Flávio Tartuce destaca que “um imóvel não pode ficar abandonado ou em uma disputa eterna. Aquele que cuida e mantém deve ser reconhecido como o verdadeiro proprietário.”
Além disso, tal medida garante segurança jurídica: sem esse reconhecimento, imóveis herdados poderiam ficar anos em disputas, prejudicando não apenas os herdeiros, mas toda a comunidade.
Posse exclusiva pode levar à propriedade
A jurisprudência atual afirma: simplesmente ser herdeiro não garante direitos sobre o imóvel. É preciso agir como proprietário para evitar que outro herdeiro reivindique a usucapião. Quem descuida, deixa de pagar impostos ou ignora a manutenção do bem pode acabar perdendo sua parte.
Os tribunais têm enviado uma mensagem clara: a herança não é uma proteção absoluta contra a usucapião. Se um herdeiro demonstra que realizou melhorias, pagou despesas sozinho e exerceu posse exclusiva por anos, ele pode, sim, transformar essa situação em um direito de propriedade total.
