O Japão enfrenta uma situação intrigante: cerca de 9 milhões de casas estão vazias por lá, o que representa uma taxa de vacância de 13,8%. Esse número é o mais alto que o país viu em 30 anos, segundo dados mais recentes sobre habitação e terras. A questão é complexa e envolve o envelhecimento da população, o abandono de áreas rurais e a dificuldade em lidar com heranças. Mesmo com tantos imóveis desocupados, apenas uma pequena parte está realmente à venda.
Esse cenário gerou uma verdadeira “corrida das akiyas”, que são essas casas antigas, muitas vezes localizadas em regiões rurais e com preços bem acessíveis. Estrangeiros começaram a ver no Japão uma oportunidade para morar de forma mais em conta ou até mesmo como uma chance de investimento, especialmente impulsionados pela valorização do iene. Mas vale lembrar que não é uma tarefa simples; existem regras fiscais, necessidade de reformas e até um pouco de burocracia a ser enfrentada.
O que os dados oficiais revelam sobre as casas vazias no Japão
A pesquisa recente revelou que aproximadamente 9 milhões de moradias estão desocupadas, com a taxa de vacância subindo desde os anos 1990. Além das casas completamente vazias, muitos imóveis para locação também estão sem inquilinos. É uma visão ampla da vacância no Japão.
Porém, é bom ter em mente que nem todas as akiyas estão disponíveis para venda. De todas essas casas, apenas cerca de 330 mil estavam realmente listadas no mercado. Muitas outras têm status não definidos ou estão apenas para aluguel. Para quem está de olho em adquirir uma propriedade no Japão, o que fica claro é que, embora haja oportunidades, a quantidade de imóveis disponíveis de fato é muito menor do que pode parecer à primeira vista. Ficar atento à região e à situação do imóvel é fundamental.
Como funcionam as “akiya banks” e as políticas públicas
Em várias cidades, existem as chamadas “akiya banks”, que são catálogos locais de imóveis desocupados. O Japão ainda está implementando um banco nacional que vai integrar ofertas de diferentes regiões, como parte do plano do governo para dar nova vida a esses imóveis.
Essas listas podem incluir casas urbanas antigas ou até kominka, que são casarões tradicionais de madeira. Além disso, o governo tem criado incentivos, como o financiamento Flat 35, destinado a projetos que promovem o reuso de imóveis vazios. Em algumas cidades, é possível encontrar subsídios para reformas.
Na prática, o interessado deve se inscrever na akiya bank da cidade, visitar as propriedades e negociar diretamente com os proprietários ou imobiliárias. Atenção: a documentação é em japonês e pode haver exigências de reformas.
Estrangeiros entram no radar por causa de moradia barata, turismo e iene fraco
O espaço das akiyas tem atraído cada vez mais estrangeiros. Os motivos são claros: com o iene fraco, muitas oportunidades se tornam mais acessíveis, e o custo para adquirir e reformar imóveis é competitivo. Além disso, esses imóveis tradicionais têm um apelo turístico grande.
Consultorias imobiliárias já notaram um crescimento no interesse de não-japoneses por essas propriedades. Os estrangeiros podem comprar imóveis no Japão com os mesmos direitos que os cidadãos locais, incluindo o terreno. No entanto, é importante ressaltar que adquirir uma casa não garante um visto. O maior desafio geralmente está na obtenção de financiamentos e na execução das reformas, principalmente em áreas onde faltam profissionais qualificados.
Há custos invisíveis como impostos, regras e reformas que mudam a conta
Quem pensa em “casa barata no Japão” precisa considerar o custo total do investimento. Além do valor de compra, pode ser necessário arcar com reformas estruturais, adaptações para segurança sísmica e modernização das instalações, que, em muitos casos, podem ser mais caras que a própria casa. Profissionais especializados são bastante requisitados em áreas rurais.
Outro ponto importante é a questão tributária. Desde dezembro de 2023, uma nova reforma da Lei de Medidas Especiais sobre Casas Vazias entrou em vigor. Agora, imóveis que forem rotulados como tendo gestão inadequada perdem o benefício de redução no IPTU, o que pode aumentar significativamente os impostos a serem pagos caso o proprietário não tome providências para regularizar a situação.
Várias políticas públicas visam apoiar a reforma e ocupação segura de imóveis ociosos, promovendo a valorização daqueles que se cuidam e reutilizam as propriedades e punindo o abandono.
Quando a “akiya” faz sentido para brasileiros
Buscar uma moradia simples, um ateliê ou até um pequeno negócio em uma akiya pode ser vantajoso se o comprador estiver preparado para fazer reformas gradativas. Essa opção também pode ser boa para quem deseja fazer aluguéis temporários em regiões mais turísticas, desde que as normas locais permitam.
Por outro lado, para quem está atrás de um investimento financeiro robusto, é importante comparar as akiyas com outros mercados urbanos mais ativos do Japão. O apelo dessas casas depende muito da localização, das oportunidades de emprego na área e dos custos de manutenção a longo prazo.
