Tribunais decidem: proprietário não pode exigir nova pintura ao fim do aluguel

A cobrança de pintura na devolução de imóveis alugados tem sido um tema quente nas discussões sobre locação. O que muita gente ainda não sabe é que essa prática, comum em alguns contratos, tem sido considerada ilegal pela Justiça. Recentes decisões mostram que o locador só pode solicitar reparos se houver prova de danos reais, além do desgaste natural que acontece com o tempo.

De acordo com a Lei do Inquilinato, que regula os alugueis no Brasil, o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, exceto por deteriorações normais. Isso significa que marcas de uso e desbotamento não podem ser cobrados como danos.

Decisões judiciais recentes

Em outubro de 2024, o Tribunal de Justiça do Paraná analisou um caso onde uma imobiliária exigia que o inquilino pintasse o imóvel ao final do contrato, independentemente do estado real do local. O tribunal considerou essa exigência abusiva, pois não havia evidências de danos que justificassem o pedido.

Outro exemplo vem do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que também decidiu que não se pode impor custos de reparo sem laudos de vistoria bem elaborados. Um laudo unilateral, ou seja, feito apenas pelo locador, não é suficiente para responsabilizar o inquilino.

Essas decisões são um sinal de que a Justiça busca um equilíbrio. O inquilino deve cuidar do imóvel durante a locação, mas não pode ser penalizado por desgaste natural, como uma pintura que descasca ou pequenas marcas.

Diferenciando desgaste natural e dano efetivo

É fundamental entender a diferença entre desgaste natural e danos efetivos. O desgaste natural é algo inevitável que acontece com o uso, como a tinta que desbota ou o rejunte que escurece. Já os danos efetivos, como buracos grandes nas paredes ou manchas de mofo por falta de cuidado, são, sim, de responsabilidade do inquilino.

Para evitar confusões, os tribunais pedem que haja uma vistoria detalhada na entrada e na saída do imóvel, com registros fotográficos e relatórios que comprovem as condições.

Impacto no mercado de locações

Essas decisões judiciais trazem mais segurança para os inquilinos. Antes, muitos temiam cobranças padrões e, muitas vezes, injustas ao final do contrato. Agora, as imobiliárias são incentivadas a fazer vistorias mais transparentes, documentando corretamente as condições do imóvel.

Especialistas do direito imobiliário destacam que a prática de exigir pintura obrigatória, sem considerar o estado real do imóvel, não apenas contraria a lei, mas também quebra o princípio da boa-fé nos contratos.

Dicas para inquilinos

Para evitar problemas, aqui estão algumas dicas práticas:

• Exija uma vistoria de entrada com detalhes, incluindo fotos e assinaturas;
• Participe da vistoria de saída e guarde uma cópia do laudo;
• Registre em fotos as condições do imóvel ao entregá-lo;
• Questione cláusulas que estipulem pintura obrigatória sem justificativas.

Caso você enfrente uma cobrança indevida, é possível contestar na Justiça, apresentando evidências de que cuidou bem do imóvel.

Essas novas regras deixam claro que a cobrança automática de pintura ao final do contrato não é aceitável e que o locador só pode exigir reparos se puder justificar com laudos válidos. A Justiça está, assim, reforçando a proteção dos inquilinos e promovendo mais clareza no mercado de locação.