O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem gerado bastante discussão no Brasil. Ele foi instituído pela Constituição de 1988 e é um imposto municipal que precisa ser pago para que se registre a transferência de imóveis entre pessoas vivas. Porém, o que deveria ser uma etapa tranquila no processo de compra acaba surpreendendo muitos compradores, principalmente com valores que podem atingir até 5% do valor do imóvel. Em algumas cidades grandes, isso pode significar mais de R$ 50 mil.
O problema principal não é só o montante que se tem que pagar, mas como esse valor é definido. Muitas prefeituras usam critérios próprios para estipular o valor de referência do imóvel, ignorando o que foi acordado entre comprador e vendedor. Isso faz com que o contribuinte pague imposto sobre um valor que muitas vezes é maior que o realmente negociado. E, mesmo com decisões judiciais que tentam barrar essa prática, ela continua acontecendo.
Outro ponto complicador é que há municípios cobrando o ITBI antes da escritura. Essa prática vai contra uma decisão do Supremo Tribunal Federal, que diz que a cobrança deve ocorrer na hora do registro do imóvel. Essa confusão gera insegurança jurídica e obriga muitas pessoas a buscar a Justiça, envolvendo custos extras com advogados e perícias.
Como funciona o ITBI na prática
O ITBI deve ser pago no momento em que o novo dono registra o imóvel em cartório. Para que a cobrança acontece, é necessário que:
- A transferência ocorra entre pessoas vivas
- O pagamento está vinculado a uma compra
- O registro é feito oficialmente no cartório
Geralmente, quem arca com o imposto é o comprador. Contudo, em alguns lugares, exigem o pagamento antes da escritura pública, o que não deveria acontecer. A alíquota varia de 2% a 5%, sendo calculada com base no maior entre o valor de venda ou o valor venal definido pela prefeitura, frequentemente chamado de "valor de referência".
Essa situação gerou revolta em várias cidades, especialmente em São Paulo, onde os compradores têm enfrentado cobranças baseadas em valores inflacionados em mais de R$ 30 mil. Atendendo a essa exigência, muitos acabam sem alternativas, pois o cartório só registra a transferência após a quitação do ITBI.
Decisões judiciais não são suficientes
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou, afirmando que o ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação e não em estimativas feitas pelas prefeituras. Mesmo assim, muitas administrações municipais ignoram essa orientação, o que força os cidadãos a enfrentarem processos desnecessários e caros.
Um exemplo dramático ocorreu em São Paulo, onde um imóvel vendido por R$ 2 milhões teve o ITBI calculado sobre R$ 3,1 milhões, um valor que não correspondia nem ao da venda, nem ao usado para o IPTU. Essa diferença fez o imposto saltar de R$ 60 mil para R$ 95 mil. O comprador acabou sendo forçado a pagar essa quantia inflacionada para que o negócio se concretizasse.
Os cartórios também enfrentam um dilema. Muitos ainda exigem o pagamento do ITBI antes da escritura, seguindo leis municipais ultrapassadas que contradizem decisões mais recentes do STF. Essa situação cria um cenário de desinformação e obriga os cidadãos a cumprirem obrigações contraditórias.
Dupla cobrança e ausência de retorno
Outra questão levantada pelo ITBI é: por que pagar um imposto elevado na compra do imóvel, se o IPTU já é cobrado todo ano? O IPTU também é municipal e deveria servir para garantir melhorias na infraestrutura urbana, como ruas e iluminação. No entanto, muitos se sentem desamparados, questionando o retorno desse investimento.
Alguns especialistas acreditam que as prefeituras preferem a coleta do ITBI e IPTU porque são impostos mais fáceis de arrecadar, em vez de recorrer a contribuições de melhoria, que exigem um estudo técnico após obras públicas. Assim, a arrecadação se torna uma prioridade, enquanto a necessidade de oferecer contrapartidas aos cidadãos fica em segundo plano.
Carlos Eduardo Martins, um jurista, critica essa dinâmica, chamando-a de “enriquecimento ilícito estatal”, lembrando que o Estado arrecada sem entregar melhorias efetivas. Ele também critica a mudança do foco das contribuições de melhoria para impostos mais genéricos, que não trazem link direto com as obras que beneficiariam a população.
O impacto no bolso do cidadão
Com o cenário atual de inflação e a valorização do real, o ITBI pressiona ainda mais quem deseja comprar um imóvel. Recentemente, foi relatado que o real foi a quinta moeda que mais perdeu valor no mundo em 2024, caindo de R$ 4,91 para R$ 6,19 por dólar. Assim, além do encarecimento dos imóveis, o brasileiro tem que arcar com um imposto que está sendo calculado de maneiras questionáveis.
Essas questões levantam um debate importante sobre os impostos que já pesam no bolso do brasileiro. Afinal, faz sentido cobrar uma taxa toda vez que se troca o proprietário de um imóvel?
